Expulsions et plus-value municipale en Espagne : ce qui change concrètement en 2026

Fin janvier 2026, le Congrès espagnol a rejeté en bloc le décret-loi du gouvernement qui regroupait de nombreuses mesures, dont le moratoire sur les expulsions de locataires vulnérables et la mise à jour de la plus-value municipale. Le gouvernement a réagi en adoptant, le 3 février, un nouveau décret (Real Decreto-ley 2/2026) avec des règles remaniées. Voici ce que cela change concrètement si vous êtes propriétaire, locataire ou investisseur.

Vous êtes propriétaire d’un ou deux logements en Espagne

C’est la grande nouveauté de 2026 : les petits propriétaires sont désormais exemptés du moratoire sur les expulsions. Si votre locataire ne paie plus son loyer et se déclare vulnérable, la procédure d’expulsion ne sera plus bloquée par le mécanisme de suspension qui existait depuis la pandémie. Ce sont les services sociaux qui devront trouver une solution de relogement, et non plus le propriétaire qui devait supporter indéfiniment l’impayé.

Selon le gouvernement, cette mesure pourrait permettre de débloquer environ 10 000 procédures d’expulsion gelées depuis plus de cinq ans.

Vous possédez trois logements ou plus

La suspension des expulsions reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026 pour les propriétaires de trois logements ou plus, les grands détenteurs et les fonds d’investissement, dès lors que le locataire est en situation de vulnérabilité et sans alternative de logement. Toutefois, un droit de réponse est prévu : le propriétaire dispose de dix jours pour démontrer au juge qu’il se trouve lui-même en situation de vulnérabilité économique, ce qui peut conduire à la levée de la suspension.

Par ailleurs, le délai pour demander une compensation économique (loyers impayés, charges assumées) auprès de la communauté autonome est prolongé jusqu’au 31 janvier 2027.

Vous vendez, achetez ou héritez d’un bien immobilier

Le gouvernement avait prévu une forte hausse des coefficients de la plus-value municipale (« plusvalía municipal »), l’impôt dû à la mairie lors de toute transmission d’un bien immobilier. Cette hausse, pouvant atteindre 40 % pour les biens détenus moins de 15 ans, n’est finalement pas entrée en vigueur. Les coefficients applicables aujourd’hui restent ceux de 2024.

Point de vigilance : si vous avez réalisé une opération immobilière entre le 1er et le 27 janvier 2026, votre plus-value a pu être calculée avec les coefficients majorés du décret rejeté. Dans ce cas, une réclamation auprès de la mairie est possible pour récupérer le trop-versé.

Attention : rien n’est encore définitif

Le nouveau décret doit encore être ratifié par le Congrès dans les 30 jours suivant sa publication. Or, Junts et le PP ont déjà annoncé leur opposition. Si le texte était à nouveau rejeté, le moratoire sur les expulsions tomberait purement et simplement, y compris pour les grands propriétaires. L’instabilité réglementaire qui caractérise le marché locatif espagnol depuis 2020 se poursuit donc, rendant indispensable un suivi juridique régulier.

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Article publié à titre informatif – État du droit au 10 février 2026, susceptible d’évoluer selon les votes parlementaires à venir.