Immobilier en Espagne ; les Français investissent. Découvrez les chiffres clés du marché en 2025

Les Français et les Allemands de plus en plus présents sur le marché immobilier espagnol : état de la situation.

L’immobilier espagnol attire de plus en plus d’acheteurs français. Au troisième trimestre 2025, ils représentent déjà 8,7 % du marché étranger, en progression constante, tandis que certaines nationalités historiquement très présente sur le marché immobilier espagnol reculent.

Ce mouvement n’est pas anodin : il traduit un changement de stratégie patrimoniale. Résidence secondaire, investissement locatif ou projet de vie à moyen terme, l’Espagne s’impose désormais comme une véritable alternative immobilière au marché français.

L’objectif de cet article est donc de vous donner une lecture claire du marché actuel et, surtout, de vous permettre d’investir en comprenant réellement ce que vous faites.
Budget, choix des régions, étapes administratives et points de vigilance juridiques : vous saurez concrètement comment préparer votre projet pour qu’il soit un investissement viable. 

Sommaire :

1. Une progression remarquable des demandes de prêts immobiliers
2. Qui achète quoi, et où ?
3. Les conditions actuelles du marché
4. Pourquoi les Français investissent-ils en Espagne ?
5. Les régions à privilégier selon votre projet
6. Les enjeux juridiques à ne pas négliger
7. Pourquoi se faire accompagner par un cabinet spécialisé ?
8. Conclusion : un marché porteur mais exigeant

1.Une progression remarquable des demandes de prêts immobiliers

Le marché immobilier espagnol connaît actuellement une reconfiguration majeure de sa clientèle étrangère. Selon les dernières données d’idealista/hipotecas pour le troisième trimestre 2025, les ressortissants français affichent une progression spectaculaire, représentant désormais 8,7 % des demandes de prêts immobiliers formulées par des étrangers en Espagne.

Cette hausse de deux points de pourcentage en seulement trois mois place la France au troisième rang des nationalités les plus actives, à égalité avec la Suisse. Bien que ce chiffre reste en deçà du pic de l’été 2023 (plus de 10 %), la tendance actuelle témoigne d’un intérêt renouvelé des Français pour l’immobilier espagnol.

L’Allemagne prend la tête, le Royaume-Uni recule

Le bouleversement le plus notable concerne les Allemands, qui dominent désormais largement le classement avec 17,1 % de la demande étrangère, un record historique. Ils ont détrôné les Britanniques, relégués en deuxième position avec 13,7 % – leur troisième plus faible score en 11 trimestres.

Les Pays-Bas et les États-Unis complètent le top 5, suivis de près par la Belgique, l’Irlande, la Suède et l’Italie. Au total, les étrangers représentent près de 4 % de l’ensemble des demandes de prêts immobiliers en Espagne.

2. Qui achète quoi, et où ?

Profil des emprunteurs français

Les acheteurs français sollicitent en moyenne des prêts d’environ 180 000 euros, avec un taux de financement proche de 76 % de la valeur du bien. L’âge moyen des demandeurs français se situe entre 40 et 42 ans, reflétant une clientèle établie, souvent en quête d’une résidence secondaire ou d’un projet de retraite au soleil.

Les destinations privilégiées

Les zones côtières restent les favorites incontestées des acheteurs étrangers, et les Français ne font pas exception :

1. Communauté de Valence : 27,5 % de la demande étrangère
2. Andalousie : 20,5 %
3. Catalogne : 14,6 %
4. Îles Canaries : 7,6 %
5. Communauté de Madrid : 7,2 %
6. Îles Baléares : 4,9 %
7. Région de Murcie : 4,9 %

Prix d’achat et budget

Selon les données notariales, les étrangers ont payé un prix record au second semestre 2024, avec une moyenne de 2 417 euros par mètre carré, en hausse de 7,6 % sur un an. Les Français se situent légèrement en dessous de cette moyenne, mais la tendance est à la hausse constante.

Pour comparaison, les Allemands paient en moyenne 3 224 euros/m², les Américains 3 390 euros/m², et les Suédois 3 295 euros/m². Les Français, avec un budget généralement plus modéré, ciblent souvent des biens intermédiaires offrant un bon rapport qualité-prix.

3. Les conditions actuelles du marché

Taux d’intérêt favorables

L’environnement reste propice à l’achat immobilier en Espagne. Les taux hypothécaires moyens se maintiennent autour de 3,08 %, leur niveau le plus bas depuis début 2023. La Banque Centrale Européenne a stabilisé ses taux directeurs à 2 %, ce qui profite directement aux emprunteurs.

Plus de 64 % des nouveaux prêts sont désormais à taux fixe, offrant une sécurité appréciable dans un contexte économique incertain.

Un marché en pleine croissance

En 2025, les étrangers ont acheté près de 97 300 logements en Espagne, soit une progression de 5 % par rapport à 2024. Ce chiffre constitue un nouveau record et confirme l’attractivité durable du marché espagnol malgré :

• La fin du programme de “visa doré” (golden visa)
• Une hausse continue des prix de l’immobilier
• Des intentions gouvernementales d’augmenter la fiscalité sur les transactions étrangères

4. Pourquoi les Français investissent-ils en Espagne ?

Avantages géographiques et climatiques

La proximité géographique constitue un atout majeur pour les Français. Avec des liaisons aériennes multiples, des connexions autoroutières directes et le TGV reliant Paris à Barcelone ou Madrid, l’Espagne reste facilement accessible.

Le climat méditerranéen, avec plus de 300 jours d’ensoleillement par an dans certaines régions, attire particulièrement les retraités et les télétravailleurs en quête de qualité de vie.

Un marché encore compétitif

Malgré la hausse des prix, l’immobilier espagnol demeure plus abordable que dans d’autres destinations européennes comparables (Côte d’Azur, Toscane, Algarve). Le prix moyen au mètre carré reste inférieur à celui des grandes villes françaises ou des zones touristiques françaises prisées.

Qualité de vie et infrastructures

L’Espagne offre :

• Unsystème de santé de qualité reconnu internationalement
• Une gastronomie méditerranéenne réputée
• Un patrimoine culturel et historique riche
• Des infrastructures modernes et bien entretenues
• Une fiscalité avantageuse pour certains profils (notamment les retraités dans certaines régions)
  

5. Les régions à privilégier selon votre projet

Pour la résidence principale ou le télétravail :

• Catalogne (Barcelone, Gérone) : infrastructure internationale, écoles françaises, connexions aériennes
• Communauté de Madrid : dynamisme économique, offre culturelle

Pour la résidence secondaire ou la retraite :

• Communauté de Valence (Valence, Alicante, Denia) : excellent rapport qualité-prix, nombreuses communautés françaises
• Andalousie (Málaga, Marbella, Grenade) : climat exceptionnel, patrimoine historique
• Îles Baléares (Majorque, Minorque) : cadre insulaire privilégié, mais prix élevés

Pour l’investissement locatif :

• Costa del Sol : forte demande touristique
• Valence : marché locatif dynamique, croissance démographique
• Barcelone : rendements potentiels élevés, mais réglementation stricte sur la location touristique
  
  

6. Les enjeux juridiques à ne pas négliger

L’obtention d’une hypothèque en Espagne en tant que non-résident implique des spécificités juridiques et fiscales importantes :

1. Conditions d’accès différenciées
Les banques espagnoles appliquent généralement des critères plus stricts pour les non-résidents, avec des taux de financement plafonnés (souvent 60-70% pour les non-résidents contre 80% pour les résidents) et des taux d’intérêt légèrement supérieurs.

2. Documentation requise
Les établissements bancaires exigent une documentation substantielle : justificatifs de revenus traduits et apostillés, numéro NIE (Número de Identificación de Extranjero) obligatoire, déclarations fiscales des deux dernières années, garanties supplémentaires, etc.

3. Implications fiscales transfrontalières
L’investissement immobilier en Espagne déclenche plusieurs obligations fiscales : l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) de 6 à 10% selon les régions, la taxe foncière annuelle (IBI), et pour les non-résidents, l’impôt sur le revenu présumé (IRNR) même si le bien n’est pas loué.

4. Aspects notariaux spécifiques
La constitution d’une hypothèque en Espagne nécessite l’intervention d’un notaire espagnol. Les frais notariaux, d’enregistrement et de gestion représentent généralement 10-12% du prix d’achat total.

7. Pourquoi se faire accompagner par un cabinet spécialisé ?

Face à la complexité des régulations espagnoles et aux différences entre systèmes juridiques français et espagnol, l’accompagnement par un avocat spécialisé devient indispensable pour :

• Négocier les meilleures conditions hypothécaires adaptées à votre profil de non-résident
• Préparer votre dossier ( demande de NIE et autres documents
• Vérifier la conformité juridique du bien (charges, servitudes, urbanisme)
• Optimiser votre fiscalité dans le respect des conventions franco-espagnoles
• Sécuriser la transaction et éviter les pièges juridiques courants
• Anticiper les obligations déclaratives dans les deux pays

Le marché espagnol offre des opportunités attractives, comme en témoigne l’augmentation continue des demandes hypothécaires allemandes et françaises. Toutefois, l’investissement réussi repose sur une préparation juridique rigoureuse et une compréhension approfondie des spécificités locales.

8. Un marché porteur mais exigeant

Le marché immobilier espagnol offre des opportunités réelles pour les acheteurs français, qu’il s’agisse d’acquérir une résidence secondaire, de préparer sa retraite au soleil, ou de réaliser un investissement locatif. La progression constante des demandes de prêts par les Français au troisième trimestre 2025 témoigne de cet engouement.

Toutefois, la concurrence s’intensifie face à des acheteurs allemands et néerlandais de plus en plus présents. Les prix continuent de grimper, et les meilleures opportunités nécessitent désormais une réactivité accrue.

Pour maximiser ses chances de réussite, il est recommandé de bien préparer son projet, de s’entourer de professionnels compétents (agents immobiliers, courtiers, avocats, fiscalistes), et de ne pas sous-estimer les spécificités du marché espagnol, notamment en matière juridique et fiscale.

L’Espagne reste une destination de choix pour les Français, alliant proximité, qualité de vie et accessibilité relative. Mais comme tout investissement immobilier à l’étranger, une approche méthodique et informée demeure la clé d’un achat réussi.

Sources : idealista/hipotecas (Q3 2025), Conseil Notarial espagnol, Banque Centrale Européenne